Beindult a lakáspiac? 5 tanács, amelyet ingatlanvásárlás előtt érdemes megfogadnod!

Botás Enikő

2015.05.29.

Cikkünk több mint egy évvel ezelőtt frissült utoljára, a benne szereplő információk elavultak lehetnek.

Tavaly év vége óta egyre többet hallani, olvasni a lakáspiac élénküléséről, az árak emelkedéséről. Bár ezeket a híreket mostanra már statisztikai adatok is alátámasztják, nem szabad belőlük messzemenő következtetéseket levonnod! Ha lakásvásárláson töröd a fejed – akár saját használatra, akár egyszerű, az ingatlanpiacon nem túl járatos kisbefektetőként – az alábbiakban a figyelmedbe ajánlunk 5 olyan tanácsot, amelyet feltétlenül érdemes megfontolni a döntésed során.

Tanulmányozd a lakáspiacot!

Sok külföldi befektető érdeklődését keltette fel a hazai, - a válság után a nyugat-európainál nehezebben magához térő és így jó lehetőségeket kínáló - lakáspiac. Olyannyira nagy az érdeklődés, hogy még a New York Times is cikket szentelt a témának.

Elsősorban ennek a jelenségnek köszönhető, hogy az elmúlt hónapokban Budapest egyes kerületeiben (V, VI, VII, IX, XIII), illetve a gazdaságilag erősebb vidéki nagyvárosokban (Pécs, Debrecen, Győr), valamint az üdülő ingatlanok tekintetében a balatoni régióban is – a nagy ingatlanközvetítő cégek beszámolói szerint - jelentősen megugrott a jó helyen lévő, könnyen bérbe adható lakások átlagos négyzetméter ára.

Mindez azonban oda vezetett, hogy a hazai lakáspiac gyakorlatilag kettészakadt. A fent említett helyszíneken kívül ugyanis a tranzakciók száma, és a lakásárak is jellemzően a válság utáni mélypontok környékén stagnálnak.

Kisbefektetőként tehát elengedhetetlenül fontos, hogy tanulmányozd a közelmúltban kialakult trendeket, és ezek jövőbeli alakulását. Ezt pedig ne országosan, hanem regionálisan, a kiválasztott helyszínre vonatkozóan tedd. Egyes keresettebb helyeken ugyanis a jelenlegi árszinteken már nem feltétlenül éri meg befektetési céllal lakást vásárolni, mert abban a szakértő vélemények is eltérőek, hogy a jelenleg tapasztalható élénkülés mennyire tartható fent hosszabb távon. Ha mondjuk mindenáron a XIII. kerület felkapott részein szeretnél ingatlnat vásárolni, lehet, hogy érdemes kicsit kivárnod, hogy a jelenlegi roham alábbhagyjon, és némileg korrigáljanak a hirtelen megugró négyzetméterárak.

Amennyiben saját céljaidra tervezel lakást vásárolni, akkor is érdemes a várható értéknövekedés lehetőségét figyelembe venni. Persze nyilván más súllyal fog mindez a döntésnél szerepet játszani, hisz a saját célra, akár évtizedekre vásárolt lakásnál az értéknövekedés mellett a saját igényed, kényelmed is kiemelt szerepet fog játszani.

Használd ki a kínálkozó lehetőségeket, kedvezményeket!

A jelenlegi fiskális és monetáris politika elég kedvező környezetet teremt a lakásvásárláshoz. Előbbinél a támogatott forint hiteleket és a szocpolt kiváltó Családi Otthonteremtési Kedvezményt (CSOK), míg utóbbi esetében a történelmi mélységekben lévő alapkamatot - ami természetesen az olcsó hitelekben is megmutatkozik - érdemes kiemelni. Ugyanakkor a hitelezési szabályok szigorodása, a felvehető hitel jövedelem arányában való maximalizálása miatt az olcsó kölcsön lehetőségével inkább csak a biztos, teljesen tiszta, és legalább az átlagos jövedelmet biztosító munkahellyel rendelkező potenciális vásárlók tudnak élni. Sokaknak, akik a válság előtt még hitelképesek voltak, az új szabály mellett kevés esélyük maradt kölcsönhöz jutni.

Mindenestre nagyon fontos, hogy használd ki az állami (esetleg munkáltatói) támogatások, kedvezmények biztosította lehetőségeket, és ha a vásárláshoz hitelt szeretnél felvenni, nagyon alaposan hasonlítsd össze a hitelintézetek ajánlatait.

Szocpol helyett CSOK

2015. július 1-től a szocpol, vagyis új nevén CSOK, 500 ezer és 3 millió 250 ezer forint között vehető majd igénybe használt vagy új ingatlanok vásárlása vagy bővítése esetén. Jó tudni, hogy 2015 nyarától már az egy gyermeket nevelő szülők is részesülhetnek az új otthonteremtési támogatásból.

Kalkulálj előre a várható költségekkel!

A lakásvásárlás egy meglehetősen komplex, bonyolult folyamat - a lakás vételárán túl még számos költség merül fel a tranzakcióval kapcsolatban. Gondolj csak az ügyvédi, közjegyzői díjakra, illetékekre, törlesztő részleteken felüli banki költségekre, esetleges közvetítői jutalékokra, amelyek összesen akár a vételár 5-10%-át is elvihetik. Nagyon fontos hát – különösen, ha a költségvetésed erősen korlátos – hogy ne csak a vételárral, hanem a járulékos költségekkel is előre kalkulálj. Ellenkező esetben az adás-vételi folyamatban elég kellemetlen meglepetések is érhetnek.

Tervezz óvatosan, készülj fel a váratlan helyzetekre is!

Ha saját célra, hitelből vásárolnál, mindig készülj a váratlan élethelyzetekre. A havi törlesztők a havi jövedelmednek csak akkora arányát tegye ki, hogy egy esetleges hosszabb betegség, vagy egyéb tartós jövedelem kiesés mellett se okozzon megoldhatatlan feladatot a törlesztés. Általában véve, ha a jövedelmed egyharmadát meghaladja a havi hiteltörlesztés, akkor az már nem tekinthető optimálisnak. Persze ha valaki nagyobb összegű likvid biztonsági tartalékkal rendelkezik, sokkal kisebb kockázattal használhatja ki a vonatkozó jogszabályok által maximálisan megengedett 50%-os jövedelemarányos törlesztési mértéket is. Ha pedig nincs biztonsági tartalékod, a váratlan helyzetek kockázatát törlesztési biztosításokkal csökkentheted. Természetesen ezeket az intelmeket a hitelből vásárló kisbefektetők figyelmébe is ajánljuk.

Ha pedig megtakarításaidat befektetve, teljes egészében készpénzért vásárolnál lakást kiadási céllal, akkor azt érdemes figyelembe venned, hogy az ingatlan befektetésből a pénzed hosszabb, akár több hónapos átfutási idővel vonható csak ki. Ezért kizárólag olyan megtakarításodat érdemes ingatlanba fektetni, amit hosszabb távon tudsz nélkülözni, és váratlan helyzetekben is alacsony a valószínűsége, hogy az ingatlanban álló pénzt hirtelen kelljen kivonnod. Ha így járszel, befektetésed valóban alacsony kockázat mellett képes a jelenlegi betéti kamatoknál lényegesen magasabb hozamot termelni. Ellenkező esetben, hirtelen értékesítési kényszerbe kerülve könnyen sülhet el veszteségesen egy ingatlanbefektetés is. Ha nincs elég megtakarításod, hogy önálló lakást vásárolj, de mindenképpen szeretnél az ingatlanpiacon elérhető hozamokból részesedni, inkább az ingatlanokba invesztáló befektetési alapokban érdemes gondolkodnod.

Saját lakás kontra albérlet - 5 érv a lakásbérlés mellett

Ha saját lakásod van – felnéznek rád. Ha nincs – sajnálnak. Legalábbis idehaza ez az általános vélekedés. A magyarok nagy többsége a saját lakás mellett teszi le a voksát, külföldön viszont ennyire nem egyértelmű a helyzet. Franciaországban, Németországban vagy épp Japánban például az emberek mindössze felének van saját tulajdonú otthona. ITT elolvashatod, miért éri meg inkább lakást bérelned, a vásárlás helyett!

A bérlet biztosan nem opció?

A fenti pontokon végig menve számos potenciális lakásvásárló tapasztalhatja azt, hogy költségkerete és vágyai, elképzelései nincsenek összhangban egymással, mert a vágyott lakás túlzott pénzügyi terhet és ezzel kockázatot jelentene a család számára. Vagy éppen a hosszútávú elképzelései, céljai még annyira bizonytalanok, vagy egyéb más okból olyan élethelyzetben van, hogy a mobilitás fenntartása kiemelt fontosságú a számára. Bármely olyan esetben, amikor a vásárlással szemben (a mellette szóló érvek mellett) releváns érvek merülnek fel, feltétlenül fontold meg, a bérlet lehetőségét is. Hiszen ha a lakásvásárlástól számított néhány éven belül várhatóan költöznöd kell, a vásárlás pénzügyi kockázata jelentősen növekszik, és csak felesleges nyűg a hosszadalmas, bonyolult ügyintézési, adás-vételi procedúra. És átmenetileg egy bérelt lakásban sokkal kényelmesebb, az igényeidnek jobban megfelelő otthont rendezhetsz be, mint egy a szűk költségvetésed miatt kompromisszumok árán vásárolt saját lakásban.